신혼부부 내집마련 언제 어디로 얼마쯤이면 적당할까?

 

결혼을 했다면 경제관념이 생기고 부동산 매매에 대한 관심이 생기는 게 당연합니다. 하지만 집을 사고 싶어서 검색을 해봐도 대출에 관한 내용만 나와서 막막하기만 합니다. 오늘은 신혼부부 내집마련 언제 어디서 얼마쯤이면 적당 할까에 대한 생각을 적어 보겠습니다.

 

 

빠르게 고민해결을 해드리고자 결론부터 말씀드리겠습니다.

 

• 언제: 정말 필요하다고 느낄 때 + 부동산 시장 침체기
• 어디로: 직장과 대중교통 기준으로 1시간 정도 거리(물리적 거리 아님)
• 얼마쯤: 집값의 20~30% 모았을 때

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신혼부부 내집마련 언제쯤이면 적당할까

우리 부모님 세대에는 내집마련 순서는 다음과 같았습니다. 먼저 지하 단칸방이라도 월세에서 시작한 후 돈을 모아 조그만 전셋집을 구합니다. 몇 년 후 아이가 생기고 목돈이 모였다면 은행 대출을 받아 집을 샀습니다. 즉, 월세 → 전세 → 매매인데 여기서 주목해야 할 점은 중간에 전세가 주거사다리 역할을 했습니다.

 

요즘도 특별히 다르지 않지만 신혼부부가 전세에서 매매로 넘어가야 하는데 비용이 어마어마하게 든다는 게 문제입니다. 그래서 요즘은 내집마련을 포기하고 조금 더 깨끗하고 좋은 환경에 살기 위해서 전세로 남는 신혼부부도 많습니다.

 

사실 내집마련을 하지 않는다고 해서 그 사람의 선택을 비난할 수 없습니다. 여러분은 왜 내집마련을 하고 싶으신지에 대한 진지한 고민을 하신 적이 있으십니까? 왜 반드시 내집마련을 해야 할까요? 이 부분에 대해서 우리는 진지하고 솔직하게 자신만의 답을 써 내려가야 합니다.

 

 

저는 개인적으로 결혼을 했다면 반드시 내집마련을 해야 한다고 생각합니다. 그 이유는 내집마련을 하게 되면 인생에 있어 커다란 고민 하나를 줄이게 됩니다. 2년 혹은 4년마다 새로운 환경으로 이사를 해야 하거나 전세금을 올려줘야 되는 상황은 엄청난 스트레스입니다. 요즘엔 역전세나 깡통전세 같은 전세사기가 많이 일어나고 있어서 전세보증금 떼일 걱정도 많이 합니다.

 

내집마련을 하게 되면 그러한 스트레스에서 온전히 해방됩니다. 집값이 떨어지든 오르든 최소 10년 이상은 살 집이라고 생각하면 걱정할 필요가 없습니다. 그러므로 본인이 집값 스트레스에서 벗어나고 싶고 안정적인 생활을 영위하고 싶다고 생각할 때 사시면 됩니다. 부동산 명언 중 이런 말이 있습니다.

 

"투자가 아닌 내집마련은 타이밍이 없다" -부의 본능 저자 브라운스톤-

 

 

이 문단은 쓰다 보니 경제 강의가 돼버렸으니 그냥 넘기셔도 됩니다. 이 글을 읽으시는 부린이들에게 한 가지 부동산 불변의 법칙을 알려드리자면 집값은 장기적으로 우상향 할 수밖에 없습니다. 이건 막연한 믿음이나 개인적인 신념이 아니라 정확한 논리가 있습니다. 부동산(不動産)은 말 그대로 '움직이지 못하는 자산'을 의미합니다.

 

예를 들어 서울 성수동에 한 채당 5억짜리 아파트단지가 들어서게 된다고 칩시다. 그 아파트가 들어서게 되면 그 아파트 말고는 대체재가 없습니다. 그리고 사람들이 거래를 하면서 침체기에는 3억도 됐다가 상승기에는 7억도 됩니다. 하지만 5년이고 10년이고 장기적으로 보면 결국 아파트 가격은 10억 이상으로 오르게 됩니다. 이유는 바로 인플레이션 때문입니다. 인플레이션은 쉬운 말로 물가 상승인데 아파트도 물건의 가격입니다. 나라 경제가 성장하면 돈(대출)이 필요한 곳이 많아지고 이 대출은 한국은행에서 돈을 찍어서 조달합니다.

 

그 찍은 돈을 각 기업이나 개인이 빌리게 되면서 시중에 돈이 많아집니다. 돈이 많아지면 그만큼 화폐의 가치가 떨어지겠죠? 극단적으로 말하자면 앞서 말한 성수동 아파트를 원래 5억을 주고 살 수 있었는데 이제는 돈값이 떨어져 호재가 없어도 10억을 줘야 할 수 있습니다. 지금 5억의 가치는 10년 후 10억의 가치와 같이 때문입니다.

 

본인이 정말 필요하다고 느낄 때 내집마련을 하면 된다고 말씀드렸습니다. 하지만 부동산 가격이 폭등하던 2020년~20201년에 샀다면 아무리 내가 살집이라고 한들 높은 대출이자 갚기에 버거운 삶을 살고 계실 겁니다. 물론 저 때 높은 가격에 상투를 잡으셨던 분들도 10년이나 20년이 지나면 위에 설명한 부동산 불변의 법칙으로 인해 원금회복은 하실 겁니다. 하지만 그동안의 생활이 너무 힘듭니다. 그렇기 때문에 내집마련을 할 때 내 상황만 보지 말고 시장 상황도 함께 봐야 합니다.

 

2023년 현재 부동산은 침체기입니다. 그러면 지금 사도 될까요? 아무리 부동산 고수라고 해도 정답을 알 수 없습니다. 요즘 부동산 관련 전문 유튜브나 블로그들이 많기 때문에 그들의 의견을 취합하시고 본인만의 결론을 내려보십시오. 그리고 한 가지 확실한 건 바닥은 아무도 잡을 수 없다는 겁니다. 물론 소수의 용기 있고 운 좋은 사람들이 집값 바닥을 잡겠지만 그게 나라고 생각한다면 영원히 집을 살 수 없습니다.

 

지금 집값은 수도권 기준으로 2021년 고점대비 약 -30% 정도 가격입니다. 여기서 다시 -30% 더 빠질 수도 있겠지만 확실한 사실은 2021년에 산 사람보다는 싸게 산다는 것입니다. 내가 어느 정도 버틸 수 있고 시장 상황이 비관적으로 돌아갔다면 슬슬 내집마련을 고민해 보셔도 괜찮습니다. 

 

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신혼부부 내집마련 어디로 구해야 할까?

요즘 신혼부부들은 대부분 맞벌이를 합니다. 그 말인즉슨 직장과 거리가 가까워야 삶의 질과 일의 효율이 높아집니다. 서두에 대중교통 기준으로 1시간을 말씀드렸습니다. 직장과 거리가 멀더라도 지하철이 잘 뚫려 있거나 직행버스가 있다면 괜찮은 곳이라 판단됩니다. 이를 전문적인 용어로 말하면 직주근접입니다. 보통 직주근접의 기준은 왕복 1시간 거리이지만 개인적으로는 왕복 2시간(편도 1시간)까진 괜찮다고 봅니다.

 

젊은 부부라면 아직 두 다리 튼튼하고 자기계발을 열심히 해야 할 때입니다. 출퇴근 시간이 조금 멀더라도 버틸 체력이 있으며 오고 가는 시간을 활용해 외국어 공부나 책을 읽으면서 미래를 준비하면 됩니다. 어떤 이들은 이걸 '몸테크'라고도 부릅니다. 직장과 거리가 멀거나 생활환경이 조금 안 좋더라도 본인 상황에 맞는 집이나 저평가된 집을 사서 버틴다는 뜻입니다.

 

미사신도시 풍경

 

그래서 추천드리는 곳은 경기도 신도시 혹은 그 주변입니다. 서울 태생인 분들은 이상하게 서울만 고집하는 특성이 있습니다. 서울에서 벗어나면 다 시골이라고 생각하는 분들도 있습니다. 하지만 정부는 30년 전부터 서울 집값을 잡기 위해 일산, 분당, 안양 등 경기도 지역에 신도시를 만들었고 이들 지역의 인프라와 서울로 오가는 대중교통은 생각보다 잘 되어 있습니다. 또한 최근 3기 신도시를 추진하고 있어 앞으로 경기도 신도시의 집값은 점점 더 올라가리라 봅니다.

 

이 중 제가 추천드리는 곳은 경기도 남양주 다산 신도시와 하남 미사 신도시입니다. 이 두 곳은 강남 접근성이 뛰어나 집값 방어에도 좋으며 조성된 지 10년이 안 돼서 매우 깨끗하고 젊은 도시입니다. 가격도 서울보다 저렴하면서 거주 환경은 더 좋다고 볼 수 있습니다.

 

다만 아쉬운 점은 대부분의 직장이 서울에 있기 때문에 출퇴근 거리가 조금 걸리는 것인데 앞서 말씀드린 대로 신혼부부에게는 젊은이라는 무기가 있으니 충분히 극복 가능한 단점이라고 생각합니다. 가격은 미사신도시가 다산신도시보다 조금 더 비싸며 그 이유는 아래 글에 자세히 적어 놓았으니 참고하시기 바랍니다.

 

하남 미사강변도시 6년 실거주 후기(살기 좋은 경기도 신도시)

 

 

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신혼부부 내집마련 얼마쯤이면 적당할까?

마지막으로 신혼부부가 내집마련하는 데 얼마 정도 있으면 될까 궁금해하시는 분들이 많을 겁니다. 제가 제안드리는 방법은 집값 자체보다 내가 살고 싶은 집의 20~30% 정도 자본이 모았을 때 사는 게 좋습니다. 보통 신혼부부 디딤돌대출(주택담보대출)은 집값의 70~80%까지 나옵니다.

 

그러니 내 자본금이 20~30% 정도 있어야겠죠. 만약 집값이 5억이면 최소 1억 정도(5억의 20%)는 모아야 됩니다. 신혼부부 전형 디딤돌대출의 금리는 약 2%~3% 사이고, 최대 4억 원까지 나옵니다. 만약 4억 원 풀대출받고 중간 금리인 2.5%로 대출을 받았다고 하면 월평균 이자 80만 원을 내야 합니다.

 

원금과 이자를 합친다면 약 두 배인 160만 원정도가 매월 내야 하는 집세라고 생각하시면 됩니다. 하지만 이 중 원금 80만 원은 저축과 동일한 효과가 있기 때문에 강제저축의 효과가 있습니다. 그리고 이자 80만 원도 지금 당장은 아까워 보일 수 있지만 부동산 불변의 법칙(화폐 가치 하락)으로 인해 세월이 지날수록 이자 부담이 적어집니다.

 

간단하게 설명드리면 원금을 갚아나갈수록 모수인 대출금이 줄어들게 됩니다. 그러니 자연스럽게 내야 하는 이자도 줄어들게 됩니다. 또한, 인플레이션으로 인해 5년 뒤, 10년 뒤 내는 이자 80만 원의 가치는 지금의 1/3, 1/2로 줄어들게 됩니다.

 

팁을 하나 더 드리자면 유튜브 월급쟁이부자들 채널을 운영하는 너나위님은 '월 소득에서 주택구입 유지비용이 30% 정도면 적당하다'라는 말을 했습니다. 즉 월급이 500만 원 정도라면 160만 원정도는 매월 부담해도 되는 금액이라는 것입니다.

 

다른 계산 방법도 말한 적 있는데 월급에서 필수 생활비를 뺀 저축 가능금액에서 50%입니다. 역시 월급이 500만 원이고 생활비가 250만 원이 된다면 저축 가능금액은 250만 원이 될 겁니다. 거기서 다시 2를 나누면 125만 원이 됩니다. 이 계산법으로 하면 125만 원이 원금과 이자를 합친 적정 주택구입 부담금액으로 보시면 될 것 같습니다.

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오늘은 신혼부부 내집마련 언제, 어디로, 얼마쯤이면 적당 할지에 대한 고민을 함께 나눠봤습니다. 위 글을 참고하셔서 각자 살고 싶은 집에 들어가시길 바라겠습니다.

 

아파트 수명, 30년 넘은 구축 아파트 사도 될까요?

집값은 어떻게 정해지나요? 아파트 가격 오르는 원리 3가지!

서울에 내집마련 단점(서울 거주 단점 3가지)