아파트 수명, 30년 넘은 구축 아파트 사도 될까요?

수도권 집값이 고점 대비 평균 -30%나 떨어졌다고 합니다. 신축과 구축 각각 장단점이 존재하기 때문에 내집마련에 고민이 많으실 겁니다. 오늘은 아파트 수명과, 30년 된 구축 아파트를 사도 되는 이유를 알려드리겠습니다.

 

 

 

2024년 6월 기준, 서울 아파트 4채 중 1채(21.2%)가 지어진 지 30년이 넘었다고 합니다. 보통 이쯤 되면 재건축 이야기가 나옵니다. 아파트 수명 30년이 넘으면 위험하기라도 한 걸까요?

 

아파트 수명

국가	아파트 수명
대한민국	40년
일본	50년
미국	70년
프랑스	80년
독일	120년
영국	130년

콘크리트 건물 내구연한은 50~100년입니다. 아파트를 만들고 60년 간은 콘크리트 강도가 점점 세어지다가 60년을 정점으로 점점 약화되어 100년까지는 안전강도를 유지합니다.

 

유럽에 가면 100년 넘은 아파트를 쉽게 볼 수 있습니다. 하지만 우리나라 아파트 평균 수명은 30~40년입니다. 한국 아파트 수명이 짧은 대표적인 이유를 알려드리겠습니다.

 

구축 아파트 절대 사면 ㅈ되는 이유..

30년 넘은 구축 아파트 절대 사지마세요..

 

한국 아파트 수명이 짧은 이유

1. 건물구조

우리나라 아파트는 대개 벽식구조입니다. 배관, 배선이 벽 안에 내장되어 있기 때문에 노후화 되도 교체하기가 어렵습니다. 반면 서양 아파트는 기둥식 구조가 많습니다. 기둥식 구조는 배관, 배선을 밖으로 빼는 경우가 많아 교체하기 쉽습니다. 또한, 소음이나 충격이 벽을 타고 이동하는 벽식구조와 달리 기둥을 타고 이동하기 때문에 층간소음도 덜 납니다.

 

2. 재건축 사업

대한민국 법상 30년만 지나면 재건축사업을 추진할 수 있습니다. 원래는 안전진단 점수 55점 이하인 D, E 등급을 받아야만 가능했습니다. 하지만 1월 10일, 정부는 30년 된 아파트는 안전진단 과정을 거치지 않아도 재건축이 가능하도록 발표했습니다.

 

3. 유행

주거 형태로 아파트가 가장 인기 있는 나라는 우리나라가 유일합니다. 오죽하면 아파트 공화국이라는 말까지 나왔겠습니까? 아파트가 곧 자신의 정체성이자 계급이라고 여기는 사람들이 많습니다. 아파트 지을 땅은 한정돼 있고, 최신 유행하는 브랜드 아파트 수요가 많아지기 때문에 오래된 아파트를 부수고 짓는 일이 부지기수입니다.

 

 

신축 아파트 장단점

장점

1. 쾌적한 주차장

신축아파트는 모두 지하 주차장이 있습니다. 가구당 주차대수가 넉넉해, 퇴근 후 주차 자리를 찾느라 에너지를 소모하지 않아도 됩니다.

 

2. 커뮤니티 시설

헬스, 수영장, 독서실, 구내식당, 골프연습장 등이 갖춰져 있습니다. 아파트 주민들을 위해 무료로 개방하거나, 약간의 월회비를 내고 이용할 수 있습니다. 

 

3. 보안

전문업체에 경비를 맡기는 곳이 많고, 비밀번호를 알아야 공동현관에 출입할 수 있기 때문에 보안에 뛰어납니다. 

 

4. 분리수거

아무 때나 분리수거를 할 수 있고, 단지 내에 있는 통에 버리는 형태로 운영되기 때문에 음식물쓰레기 봉투를 따로 살 필요가 없습니다.

 

단점

1. 높은 가격 변동성

아직 주변 아파트 시세가 형성되지 않았기 때문에 고점에 들어갈 확률이 있습니다. 

 

2. 텅빈 상권

도심 한복판에 지어진 신축이 아니라면, 신축 아파트 주변은 아직 상권이 형성돼 있지 않습니다. 인프라가 갖춰질 때까지 기다려야 하므로 불편합니다.

 

3. 새집증후군

새집에 들어 가면 약 6개월에서 1년 정도 새집증후군이 생길 수 있다고 합니다. 이 때문에 입주 후 1년간은 열심히 환기를 시켜야 했던 기억이 납니다.

 

구축 아파트 장단점

장점

1. 재건축 가능성

앞서 30년 된 아파트는 안전진단 없이 재건축 추진이 가능하도록 법이 바뀐다고 말씀드렸습니다. 재건축이 성사되면 집주인들은 새집을 갖게 되고, 남는 집은 팔아 돈을 벌게 됩니다.

 

2. 갖춰진 인프라

이미 상권이 갖춰져 있기 때문에 마트 같은 편의시설을 이용하기 쉽습니다. 이러한 장점 때문에 아파트 거래가 잘 되어 가격 변동성이 크지 않아, 합리적인 가격에 입주할 수 있습니다.

 

단점

1. 보안

공동현관문이 그냥 열려 있는 경우가 많습니다. 경비하시는 분들도 전문업체가 아닌 용역 인력이기 때문에 철통같은 보안을 기대하기 어렵습니다. 

 

2. 노후화

뼈대인 콘크리트는 100년 간 문제 없지만, 혈관에 해당하는 배관 및 전선이 낡아 여러 문제가 발생할 수 있습니다. 일부 구축 아파트에서는 녹물이나 결로 같은 문제가 자주 발생하기도 합니다.

 

3. 주차 문제

30년 전에는 지하 주차장 설치 의무가 없었습니다. 그래서 구축아파트들은 노상주차장만 있는 경우가 많습니다. 주차 자리가 부족하고, 주차차단기가 없는 경우가 많아 외부인들이 함부로 들어와 불법주차를 하는 경우가 많이 발생합니다.

 

구축 아파트 사도 되나요?

네. 사도 됩니다. 하지만 위에 말씀드린 구축 아파트의 장단점을 사전에 잘 파악하십시오. 자신의 성향과 맞는다고 생각하시면 30년 넘은 아파트도 충분히 매매할 가치가 있습니다. 

 

마지막으로 정리하자면, 구축아파트는 인프라와 상권이 잘 갖춰져 있습니다. 실거주 수요와 전세 수요가 몰리기 때문에 거래가 잘 됩니다. 거래가 잘 된다는 의미는 항상 적정가격을 유지한다는 말입니다. 하지만 보안이 취약하고, 누수 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 역설적으로 이러한 문제 때문에 재건축 가능성이 있습니다. 재건축하게 되면 역사적으로 볼 때 집주인들은 돈을 벌었습니다.

 

신축이든 구축이든 목돈이 들어가는 일이니, 위 글을 참고하셔서 신중하게 결정하시길 바랍니다.

 

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